童悦仲：住宅产业化常见观念辨析

中国房地产研究会副会长、中国商业地产发展联合会副会长 童悦仲

   童悦仲：周江处长说，房地产今后发展的趋势一个是要金融化，一个是要产业化，一个是要服务化。我现在就讲一下产业化。题目是“住宅产业化常见观点思辨”。

  现在行业内部流行一些说法，我发表一下我的看法。第一个观点是，现在很多行业内还有好多地方政府都把住宅产业化等于PC化，就是预制混凝土，住宅产业化就等于了主体结构的产业化，主体结构的产业化又等于主体结构的预制装配化，主体结构的预制装配又等于装配式混凝土结构，这个说法对不对呢？我是不同意的。住宅产业化在第一个层次，不能够等于主体结构的产业化，主体结构当然很重要，但是在一个建筑工程当中，一个单位工程一共按国家规范是分为九个分部工程，主体结构只是其中一个。这九个分部工程包括地基与基础工程、主体工程、装饰装修工程、屋面工程、管道工程、通风和空调工程、电器工程、智能化工程、电梯工程。主体结构只是其中一个分部，所以把住宅产业化跟主体结构产业化划等号是不全面的。这九个分步都有产业化的问题，尤其是装饰装修，产业化内容是非常丰富的。

  把主体结构的产业化等同于主体结构的预制装配化，对不对呢？也是不全面的。主体结构的产业化除了预制装配是一种形式，但是现浇不能排除在外，包括泵送混凝土技术，新型的钢模和脚手架技术，还有钢筋预制加工技术等等。主体结构预制装配化，还有钢结构、木结构等其他结构形式，也同样是符合产业化的要求的。所以第一个观点我是不同意的。

  第二个观点，“产业化住宅的成本必定高于常规住宅”，搞产业化一定要贵。有人是这么说的。我们来看看汽车产业化程度是非常高的，还有养鸡等养殖业，也是产业化的方式。为什么汽车生产要在那么大的生产线上来制造，养鸡一个农户要养上万只鸡，也是产业化的，主要是为了降低成本。所以各行各业产业化的目的基本都是相同的，其中很重要的一个目的就是要降低成本，所以我们建筑行业、建筑业、住宅业，同样搞产业化的目的也是要降低成本。包括楼梯装备等等。

  现在为什么有些企业说我搞产业化成本太高，吃不消了，要政府给补贴。为什么有这种要求呢？主要是我们没有形成规模，当住宅产业化达到一定规模，它的成本肯定是要降下来的，包括汽车制造，汽车制造在30年以前，我们国家当时年产汽车15万辆，当时美国有两大汽车公司，通用汽车公司和福特汽车公司，每一个工厂每年的产量是500万辆。日本当时有三家大的汽车制造企业，每一家是300万辆，我们中国全国只有15万辆。但是我们全国一共有多少家汽车制造厂呢？当时有六千家，在全世界我们是工厂数量最多，但产量很低很低，有很多工厂一年就生产几十辆汽车，不到一百辆。当时我们国家产量最大的汽车厂是长春第一汽车制造厂，一年生产五万辆汽车，它的职工是15万人。这15万职工一年生产五万辆汽车，平均三个人一年生产一辆车。到现在为止，国外的汽车依然比我们便宜，为什么呢？它的产业化程度高，虽然我们现在有了很大进步，我们去年生产了两千万辆车，但是还是比较分散，在30年以前，国外的同行就测算出来，如果一个汽车制造厂，一年产量低于30万辆，在国际上是没有竞争能力的，规模没有上去。住宅产业化也是同样，一旦规模上去之后，它的成本必然会降下来，价格也会下来。

  第三个观点，住宅的生产方式多年来没有进步，在座的各位都很年轻，有些是媒体的，有些是企业的，经常有媒体记者问我，为什么住宅产业化中国已经搞了十几年、二十年了，一直进展很缓慢，是什么原因？我回答，多年来的进展跟大家的预期是有差距的，但不能说没有进步，进步还是很大的。比如我刚才提到的我们的混凝土在十几年、二十年以前，绝大多数城市的混凝土都是把沙子、石子、水泥运到工地，在现场进行搅拌，然后工人推出到楼上去浇铸。现在都是商品混凝土，有泵送混凝土，这就是很大的改进，在产业化方面有了很大进步。另外，厨房设施、成套的厨具等等，以前都是在现场由工人来做，而现在都是成套的，还有木门、木地板，都跟以前有很大差别。在二三十年以前，一个门要运到现场并且安装完成，需要经过几十道工序。而现在的门已经做好了，运到现场很快就装好了，这就是产业化的进步。所以看不到住宅生产方式这些年的变化，认为没有进步，这种说法也是站不住脚的。

  第四个观点，我们的很多主管部门、政府，也是认为我国的建筑业需要用市场壁垒来保护，我们建筑行业职工很多，号称有四千万人在建筑业工作。我们是不鼓励、不允许甚至有意识的阻挡境外的施工企业到中国来，进入中国市场。如果他们进来以后，我们的这些企业可能就要破产，我们的很多工人就要下岗，造成社会问题。所以一直以来，我们建立市场壁垒，不允许境外的施工企业到中国大陆来施工。在1994年，20年以前，以我们当时的部长侯杰的名义，发布了一个文件，叫做在中国大陆承包工程的外国企业资质管理暂行办法，这个文件因为是部长令发布的，就变成我们中国法律的一部分，在法律的层级上属于第四层级，属于部门规章。如果违反它，就等于是犯法。这是1994年颁布的，到1996年6月份又出台一个文件，叫做在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法实施细则。这个实施细则就非常明确的表达了一个我们市场壁垒构筑的方式，规定了四种情况，只有四种情况境外的施工企业才可以在中国大陆承包工程。

  哪四种情况呢？第一种情况是外商投资的或者是外国政府、其他团体赠与的项目。第二种情况是采用境外资金，包括世界银行贷款，这样的项目要按照世界银行的规则，要面向全球施工企业进行招标，因为要用人家的钱，就必须用人家的办法，如果境外施工企业中标了，允许进入中国境内。第三种情况是由中外合资企业投资的项目，但是这个项目的技术复杂程度中国本地的施工企业是没有能力承包的，不掌握这个技术的，不会干，这个情况下允许境外的施工企业来承包。第四种情况是我们中方自己投资的项目，中国企业或者中国政府投资的项目，同样的我们不具备这个技术，中国的施工企业干不了，这种情况允许外国施工企业进来，但是有一个先决条件，一定要跟中国的施工企业合资成立一个公司来承接这个工程，这个工程完成以后，中国的企业可以学到到底是怎么做的，原来不掌握这个技术，有可能通过这个工程下来以后，掌握了这个技术。

  到了本世纪初，我们在加入WTO的时候，进行谈判，WTO是世界贸易组织，原则是贸易和服务的自由化，是主张开放，所有的市场要开放，消除壁垒，但是我们在谈判当中提出来，建筑业是个特例，中国人口众多，劳动力也众多，所以希望WTO开个口子，允许我们进行保护，境外的施工企业不要进中国大陆。外国人也同意了。所以到今天为止，我们仍然坚持着这四种情况，基本上是拒绝了外国施工企业进入中国大陆。这样我们国内的施工企业是得到了保护，免受了冲击，可是我们也在一定程度上保护了落后，这是我们住宅产业化进展比较慢的非常重要的原因。

  我举一个例子。有两种观点，一种是为了保护行业，必须设置壁垒。还有一个是壁垒会限制竞争，阻碍行业的进步。这两种想法一直是在碰撞，但是目前我们坚持还是要设置壁垒，没有拆除。我举一个云南的鲁布革水电站的例子，这个水电站是在80年代初期建立的。80年代初我们国家资金很紧张，要建这个水电站，资金不够，就申请了世界银行贷款，是我们国家在工程建设方面第一次申请世界银行贷款。既然要申请世界银行贷款，就要按照世界银行规则，面向全球来招投标。当时全球有32个国家的施工企业来参加投标，几乎所有的发达国家，包括美国、日本、德国、英国、法国、意大利等全都有建筑公司来投标，我们国家也有30个建筑公司参加投标，当时我们对招投标还不太会，我们又分别跟一个外国企业合作，一起联名来投保。最后是日本的大成建设公司中标，但是中标价报价只是标底的53%，几乎低了一半。我们中国人当时没有中标，心里很难受。而且世界银行的招投标规则里还有这么一条，在哪个国家的工程，本国的建设公司投标要给予适当照顾，当你的报价不高于别人的7.5%的时候可以你优先中标。即使这样，我们的报价也远远高于大成建设，当然最高的当时是法国，他们的报价是日本大成建设的两倍，当然没有中标。我们很伤心，我们觉得这次要看日本人的笑话，日本人肯定算错账了，虽然他们中标了，但是他们肯定要赔。结果开工了，开工的时候日本人承包的是1/3，厂房还是由中国人建设，用中国的资金，拦河坝也是中国人建设，日本人只是承揽了饮水系统，水电站的饮水系统是三大部分之一，技术难度很大，主要是要把山打穿，要建造一条9.38公里长的饮水隧洞，隧洞直径是8.8米。

  开工的时候日方大成建设只派了30个人，而且这30个人都是技术人员，有几个是管理人员。来了以后按照跟中国的协议，人家从咱们中国的水电部14局招聘了将近500名职工，有老工人，有基层的技术人员。当时日本给招聘的工人每个人每月的工资是500块，80年代初期，在我们国有企业，一个月一般的工人是几十块钱，工资最高的一个月可以拿到110块钱，所以给工人一下子一个月500块钱，当时觉得是天文数字，工人们激动得不得了。同时大成建设又招聘了当地的一些少数民族，这些人是文盲，没有上过学，连汉语都不会讲，只会讲少数民族语言，简单的汉语还是知道一点的。日本人给他们也是一个月工资500块，这些人过去是赚不到钱的，从来没有听说过给工资，所以让他们干活高兴得不得了。日本人采购了很多推土机，教这些山民开推土机，虽然没有文化，但是推土机很简单，教了两天就可以了。其他没有被聘用的中国工人都非常羡慕。

  这个饮水隧洞是8.8米的直径，将近10公里长，打洞的时候，前面有挖掘机，载重汽车要开进去，把土装上以后再运出来。但是车在里面调不了头，我们的设计当时为了考虑车在里面调头，把整个9.38公里长的隧洞分成了39段，其中有38个地方给它扩大，目的就是为了让车能够回转调头往回开。增加了38个部位要扩大，增加土方量五万立方，多挖五万立方土还要运出去，将来都要运回来回填进去。

  后来开工以后，发现日本人把它修改了，不再扩大38个部位，日本人用金属做了一个转盘，汽车开进去以后，开到盘子上，一转头就掉过来了，把土装上以后就开走了。省了挖五万立方米，还要运，两次运输，还有填埋。他们采用了非常多的革新手段，我们当时非常开眼。

  一共是900多天的工期，最后人家提前了四个多月顺利完成任务，保质保量，挣完钱30个人回去了，他们用的都是中国的设备，用的我们的人员，用的我们的老百姓，他们就出管理人员。最后不但没有赔钱，还赚了很多钱。当时这个事情对我们冲击非常大，人民日报头版头条都刊登了，当时如果有兴趣去翻翻报纸还可以看到，在网上也可以查到鲁布革的经验。国外的建筑业在管理和技术上有很多是我们想不到的，而且比我们先进很多。

  最后一个例子。我国高档住宅的品质已近乎完美。现在有些人觉得我们的小区搞得很不错，跟国外的水平相比已经没有太大差别了。这个观点我觉得也不对。跟国外的相比，我们还有很多地方需要努力，还有很大的差距。一个是绿色，一个是智慧，一个是长寿。

  现在我们的房子越盖越高，开发商过去对比较低的房子是有兴趣要改造，拆了低了盖高的，通过提高容积率，通过改变土地使用性质，有盈利的空间。各地政府也很愿意让他们改造，改造以后旧城市变新了，也是一种政绩。但是现在我们很多小城市都把房子盖到30多层，这种房子今后就没有盈利的空间了，靠市场的力量是没有人会改造的。我们现在的房子主体结构的设计使用年限按照50年来设计，50年以后要根据使用情况重新确定它的合理使用年限。但是这个房子肯定不可能永远使用下去，早晚有一天是要拆的。可是我们现在按照50年来设计，有点短，因此我们中国房地产研究会、中国房地产业协会就提出来要建造百年住宅，因为这么高的房子，产权分到各户手里，将来要想再改造，一个是将来开发商没有兴趣，因为挣不到钱，想协调这么多用户的意见也很难办，所以现在很重要的一条就是想办法提高我们的建筑使用寿命，我们主张把建筑物的主体使用年限要延长，延长到百年。现在的投资根据我们房价来比，是微不足道的，因此我们提出百年建筑的概念，要长寿化。

  还有一个是适老化，我们所有的住宅都应该做适老化的设计，包括室内的无障碍设施和小区的适老化的服务设施，包括托老所、老年人日间照料中心、老年人活动中心、老年大学等等。现在的楼盘都能做到绿色、指挥、长寿、适老，都做得很好的现在还很少很少，我们住宅的品质还有很大的提升空间。

  谢谢大家耐心听我讲完。谢谢。