住宅建设的产业化及国外经验借鉴

　　3.1提高住宅科技含量

　　北美非常重视住宅建设新技术。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主；住宅建筑市场发育完善，住宅用构件和部品的标准化、系列化，及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到了100％，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到40％。

　　总的来说，北美住宅技术实用、高效，注重积极开发，推广实用污水处理和回用技术，生活垃圾处理技术、太阳能和地热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现健康住宅理念的4R理论，即检查（Review）标准程序和做法，减少（Reduce）产生的浪费，重复利用（Reuse）资源和材料，回收（Recycle）通常被废弃的材料。

　　美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅和城市发展部1000万美元专门研究新技术的开发和研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术的开发和应用。例如美国航天署正计划将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用品以推广到住宅产业中。

　　3.2可持续化理论的引入

　　可持续发展理论，核心是“发展”，关键是“可持续”，其内涵是淘汰落后，着眼现实的技术物质条件，合理利用资源，不断优化和提高效率，遵循发展的螺旋型上升和量变到质变的规律，坚持发展的阶段性、创新性，保持发展的可持续性，注重环境、生态保护和优化以及人文历史的保护和延续。

　　运用可持续发展理论来认识住宅建设，来讨论现阶段住宅建设的发展问题，可以帮助我们正确把握对住宅建设发展的基本判断和趋势，加深对住宅产业现代化发展重要性的认识。

　　以上海为例，新世纪上海住宅的可持续发展，最根本的是以科技进步为核心，以节地、节能、节材和环保为目标，提高住宅工程质量、功能质量、环境质量，推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，逐步完善住宅部件系列化开发、集约化生产、配套化供应的能力，有序构筑现代化的住宅生产体系，开发生态型、环保型、智能型的住宅小区，加快了住宅产业现代化的进程.根据新世纪住宅发展的特点，以可持续发展理论作为战略指导，采取切实可行的对策，促进住宅健康、有序地发展。

　　3.2.1住宅布局的全面规划，加强土地市场的严格调控

　　土地是不可再生资源，它在住宅建设中又具有不可替代的作用。必须在城市总体规划中明晰住宅布局，并相应确定土地利用规划。政府可以建立土地强制收购储备机制加以调控，从而控制整个城市的土地总量。例如：凡已征土地，按城市总体规划不宜建造住宅的，应通过经济和行政相结合的手段予以调整、回收；凡在规定期限内因建设单位原因无法开发的已征土地，政府可按测定的土地现值核发土地权益书，收回土地使用权.土地权益书作为有价证物可以随地价变动而升贬，可以转让，可用于银行抵押和偿债，亦可在政府出让土地时在市域内换回等值的土地.除了旧区改造，产业结构调整中涉及的国有土地转性为住宅用地可采取有偿调拨的方式外，政府应有计划地通过拍卖、招投标等形式出让商品住宅用地，逐步形成市场化的土地供应机制，同时以此为主要手段，调控全社会住宅建设规模，形成住宅发展良性循环局面。

　　3.2.2坚持四高标准，全面提高住宅的整体质量

　　住宅可持续发展理论的根本在于使住房这个特殊商品成为全社会的有效需求，并在最终消费中实现它的价值。市场化的住房供应机制，最大的特点是消费者的自由选择，“以人为本”开发理念是最好试金石。据此，新世纪的住宅必须以“四高”为标准，即坚持高起点规划、高标准设计、高质量施工、高水平管理，全面提高住宅的整体质量水平。

　　（1）首先，从新的高度来认识规划、设计的重要性，要把它作为一种重要的资源。这主要包括以人为本思想的灌入、规划的因地制宜、社区氛围的着重营造以及设计的实用性和独特性。

　　（2）高质量地抓好施工环节。从改进施工工艺和控制建材、设备质量着手，建立住宅质量责任制度，全面实行以两书为主要标志的质量承诺制度。在有条件的地方，通过试点，逐步推广菜单式全装修住宅。

　　（3）高水平地搞好住宅区的物业管理。物业管理的核心内容应提倡最常用、最基本和最体贴的服务，再在此基础上配以特色和等级.

　　3.2.3规范、完善住宅金融

　　住宅金融是市民实现住宅消费的润滑剂，是住宅可持续发展的重要载体.公积金制度要在市场化运作上有所突破。今后除在归集和政策性放贷上体现政府行为外，应打破封闭运作的现状，适度调整法定归集的比例，同时采取各种办法拓宽资金来源。

　　3.3住宅产业集团化发展

　　日本的住宅产业化始于2O世纪60年代初期.当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化生产。7O年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业.到9o年代，采用产业化方式生产的住宅已占竣工住宅总数的25％-28％。日本是率先在工厂生产住宅的国家，例如：轻钢结构的工业化住宅占工业化住宅80％左右；70年代形成的盒子式、单元式、大型壁板式住宅等工业化住宅形式，90年代，又开始采用产业化方式形成住宅通用部件，其中1418类部件已取得“优良住宅部品认证”。

　　日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展，它是以专门生产住宅为最终产品集住宅投资、产品研究开发、设计、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。